Ha magánszemélyként eladná ingatlanát tudnia kell, hogy az állam felé még adófizetési kötelezettsége is fennállhat, amit a vételár meghatározásánál is jó, ha figyelembe vesz.
A bonyolultnak tűnő szabályozás az alábbi sorok elolvasásával könnyen megérthetővé válhat.
Igen, ingatlan eladás esetén a jogszabályi előírások szerint adott esetben személyi jövedelemadót is fizetnie kell az eladó félnek. Irodánk ingatlan adásvételi szerződés esetén is teljeskörű tájékoztatást nyújt ügyfelei részére. Ha bővebb tájékoztatást szeretne, kérjük keressen minket elérhetőségeink valamelyikén.
Mikor nem kell személyi jövedelemadót fizetni?
Ha az eladási vételár megegyezik azzal az összeggel, amennyiért az értékesítő személy korábban vásárolta az ingatlant. Értelemszerűen ilyenkor nem keletkezett bevétele az eladónak, annyiért adta el az ingatlant, amennyiért vette, így nincs is ami után adóznia kellene. Bevétel tehát az, amennyivel drágábban adjuk el az ingatlant.
Ha ugyan az eladási ár magasabb, mint amennyiért az értékesítő személy korábban vásárolta az ingatlant, de a – lent részletezett – elszámolható költségekkel együtt mégsem haladja meg az eladási árat. Tehát ha összeadjuk a korábbi vételárat és az elszámolható költségeket, de az mégsem nagyobb, mint amennyiért mi értékesítjük az ingalant.
Ha az ingatlan megszerzése óta eltelt 5 év, mert ez esetben a hatályos jogszabály szerint személyi jövedelemadó mentes az ingatlan értékesítése.
Az „elszámolható” költségek
A bevételt mint adóalapot csökkentik a megszerzésre fordított összegek, és az ezzel összefüggő más kiadások (pl.: ügyvédi munkadíj, az ingatlanügynök jutaléka stb.) és az értéknövelő beruházások (pl.: felújítási költségek).
Külön hangsúlyozandó, hogy költségként csak számlával, okirattal igazolt kiadás számolható el!
A személyi jövedelemadó mértéke
A hatályos jogszabályok alapján a személyi jövedelemadó mértéke 15 %, mely adó alapjaként a bevétel számít. Tehát az adóalapot úgy kapjuk meg, hogy a fent írtak szerint kiszámított bevételből levonjuk az elszámolható költségeket. Az így kapott összeg 15 %-át kell bevallania, illetve megfizetnie az eladónak az adóhatóság felé.
Ha az ingatlan megszerzésétől számított 5 éven belüli értékesíti ingatlanát, úgy az adóalap sávosan csökken: a fizetendő adó mértéke, a megszerzés évét követő 2. évben a fent írtak alapján kiszámított összeg 90%-a, a 3. évben a 60%-a, a 4. évben 30%-a minősül jövedelemnek.
Egy példával szeretnénk egyértelműsíteni a szabályozást.
Korábban 20.000.000, – Ft-ért szereztük meg az ingatlant, de most a szerzés után 3 évvel 30.000.000, – Ft-ért adjuk el azt, elszámolható költségünk nincs. Az adóalap 10.000.000,-Ft lenne, de figyelembe véve a sávos csökkenést, a 10.000.000,- Ft-os adóalap 60 %-a minősül csak jövedelemnek, tehát 6.000.000, – Ft után kell a 15 % jövedelemadót megfizetnünk, ami így 900.000, – Ft.
A jövedelemszerzés időpontja
A jövedelemszerzés (bevételszerzés) időpontjaként az ingatlan adásvételi szerződésnek az illetékes földhivatalhoz történő benyújtásának időpontja tekintendő. Tehát az a nap, amikor az adásvételi szerződést szerkesztő és ellenjegyző ügyvéd benyújtja a földhivatalhoz az adásvételi szerződést.
Meg kell jegyeznünk, hogy az adásvételi szerződés aláírásától számítva 30 napon belül kell benyújtania az eljáró ügyvédnek az adásvételi szerződést a földhivatalhoz.
Mikor kell bevallani a jövedelmet?
A jövedelmet a jövedelemszerzés időpontját követő évben, a jelenleg hatályos szabályozás szerint magánszemélyként a tárgyévet követő május 20. napjáig kell bevallanunk.
És mit kell fizetnünk ingatlan vásárlása esetén…
Ingatlan vásárlás esetén főszabály szerint az illetékekről szóló 1990. XCIII. törvény alapján a vásárló személynek a vételár 4 %-ának megfelelő illetéket kell megfizetni, de tekintettel arra, hogy ezek a szabályok is részletes értelmezést igényelnek, egy külön cikkben foglalkozunk a témával.
És ha már ingatlan adásvétel: tudja meg, hogy mi a különbség a foglaló és az előleg között.